如何做好房產(chǎn)項目管理
發(fā)布時間：2010/9/9 11:31:00
【摘 要】在經(jīng)濟社會,企業(yè)之間的競爭已經(jīng)由產(chǎn)品質(zhì)量競爭轉(zhuǎn)化為價格競爭。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,要使自己能夠在激烈的市場中立于不敗,加強對自身工程項目的管理和控制,如何達到減支增效,是今后發(fā)展中必須十分注意的問題。本文主要分析了如何在房產(chǎn)項目工程管理中要處理好的各個環(huán)節(jié)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);施工系統(tǒng);項目管理;成本控制
現(xiàn)階段,在我國房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理中主要存在著以下幾個問題:首先是怎樣才能把一個比較復雜的項目管理過程通過改變成為一個可以控制的過程;其次是由于資源的稀缺,就要求對有限資源進行合理配置,從而能夠提高資源的利用效率;第三就是在項目的進程中,如何對項目投入與產(chǎn)出的關(guān)系及時的進行評估;如何針對項目投資過程中采集的信息資源進行及時有效的決策;如何定量的預測并降低項目實施過程中的風險等。要解決好上述問題,首先要處理好的就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對施工項目的高效管理,理順項目體系和施工系統(tǒng),以及加強項目成本控制等問題。
一、項目管理的內(nèi)容和特點
項目管理的主要內(nèi)容就是研究怎樣以比較高的效益實現(xiàn)項目目標,它主要以項目經(jīng)理作為逐個項目工程的負責,從而對項目進行比較系統(tǒng)合理地組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃,在合乎邏輯規(guī)律的基礎上保證對這個項目進行有效的控制,保證項目工程的組織進行都有極高的效率,進而使參與項目的各個生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、合理配置,保證施工生產(chǎn)的均衡性,利用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段,以實現(xiàn)項目目標和使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時限、所批準的費用預算所進行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項目管理的主要對象就是項目,但是由于項目具有一次性的特點,所以項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進行管理,具有全面性、科學性和程序性。我們知道,項目管理的目標主要就是實現(xiàn)整個項目的目標,所以,項目管理的內(nèi)容制定也在很大程度上受到整個項目工程目標的影響,主要可以概括為控制、管理和協(xié)調(diào)三個主要模塊。
在一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中,少不了一些人力,物力和資金等要素的參與,一個項目的順利完成不僅需要這些生產(chǎn)要素,更需要通過管理者對這些生產(chǎn)要素進行合理的配置,達到它們的最大功效,這就是項目管理過程中需要解決的一個系統(tǒng)性工程,從這一點上來說,我們也認為項目管理具有一個系統(tǒng)管理的特點。加強施工項目管理,必須對施工項目的生產(chǎn)要素詳細分析,認真研究并強化其管理。對施工項目生產(chǎn)要素進行管理主要體現(xiàn)在四方面:第一就是對生產(chǎn)要素進行優(yōu)化配置,即適時、適量、比例適當、位置適宜地配備或投入生產(chǎn)要素以滿足施工需要;第二是對生產(chǎn)要素進行優(yōu)化組合,即對投入施工項目的生產(chǎn)要素在施工中適當搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用;第三是對生產(chǎn)要素進行動態(tài)管理。動態(tài)管理主要是對各個生產(chǎn)要素進行合理配置和組合,它的核心內(nèi)容是在遵循整個項目的內(nèi)在規(guī)律的基礎上,比較有效地利用各種生產(chǎn)要素,使它們在項目的運行過程中能夠比較合理地分配,達到供需上的平衡;第四是要在資源稀缺的現(xiàn)實情況下比較合理高效地使用資源,在保證項目順利運行和整體效益的基礎上,實現(xiàn)資源的優(yōu)化目標。
二、項目管理的施工系統(tǒng)
我們把項目管理的施工系統(tǒng)主要分為技術(shù)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)和經(jīng)濟系統(tǒng),這三個系統(tǒng)之間存在著相互聯(lián)系,互有影響的關(guān)系。主要可以概括為:首先,技術(shù)系統(tǒng)是主要核心,這是因為對房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行管理,它的主要目的是能夠向業(yè)主提供具有高質(zhì)量和高技術(shù)含量的房屋。所以,施工活動的關(guān)鍵是技術(shù)性活動,只有采取先進的技術(shù)措施,才能做到低投入高產(chǎn)出,并創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。確定科學、合理的施工方案與施工工藝是技術(shù)系統(tǒng)的重要內(nèi)容。其次,施工項目是由人來操作的,故必然產(chǎn)生人與人之間的聯(lián)系,即為社會系統(tǒng)。項目管理,人是第一要素。工程施工項目的第一責任人項目經(jīng)理除必須具備較高的政治素質(zhì)、具有較全面的施工技術(shù)知識、具有較高的組織領導工作能力,而這組織領導工作能力高低的體現(xiàn)關(guān)鍵就在于能否充分調(diào)動廣大勞動者的積極性,這也是順利實現(xiàn)項目目標的關(guān)鍵所在。最后,我們把經(jīng)濟系統(tǒng)作為一個比較關(guān)鍵的分系統(tǒng),它也是項目管理的實現(xiàn)目標之一。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個生產(chǎn)過程也可以說是一個經(jīng)濟活動過程,因為在項目開發(fā)過程中需要投入數(shù)目巨大 的資金和財物,如果沒有對這個項目工程進行有效的管理,不能對項目資金進行有效地控制不僅會造成資源的浪費,而且還可能影響到工程的進度和質(zhì)量。
經(jīng)濟系統(tǒng)是與技術(shù)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)相伴隨而發(fā)生的,是一個投入和產(chǎn)生的系統(tǒng)。施工過程中的每個環(huán)節(jié)都要進行投入產(chǎn)出分析,搞好責任成本管理,對所有資源要素按時間節(jié)奏進行動態(tài)優(yōu)化組合,以保證以最低的投入獲得最大的產(chǎn)生,也就是說,工程項目在施工生產(chǎn)過程中的每一環(huán)節(jié)都要進行項目成本控制,成本核算過程與施工生產(chǎn)過程同步進行,在時間上保持一致,這樣才能保證項目成本核算的準確性和一致性,才能真正做好項目成本控制。
三、項目成本控制及原則
項目成本控制,指在項目成本的形成過程中,對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支,進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制,及時糾正正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi),保證成本目標的實現(xiàn)。施工項目成本控制的目的,在于降低項目成本,提高經(jīng)濟效益。施工項目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎和核心,施工項目經(jīng)理部在對項目施工過程進行成本控制時,必須遵循以下基本原則。
1、成本最低化原則。施工項目成本控制的根本目的,在于通過成本管理的各種手段,促進不斷降低施工項目成本,以達到可能實現(xiàn)最低的目標成本的要求。在實行成本最低化原則時,應注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面掘各種降低成本的能力,使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實;另一方面要從實際出發(fā),制定通過主觀努力可能達到合理的最低成本水平。
2、全面成本控制原則。全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過程的管理,亦稱三全”管理。項目成本的全員控制有一個系統(tǒng)的實質(zhì)性內(nèi)容,包括各部門、各單位的責任網(wǎng)絡和班組經(jīng)濟核算等等,應防止成本控制人人有責,人人不管。項目成本的全過程控制要求成本控制工作要隨著項目施工進展的各個階段連續(xù)進行,既不能疏漏,又不能時緊時松,應使施工項目成本自始至終置于有效的控制之下。
3、動態(tài)控制原則。施工項目是一次性的,成本控制應強調(diào)項目的中間控制,即動態(tài)控制,因為施工準備階段的成本控制只是根據(jù)施工組織設計的具體內(nèi)容確定成本目標、編制成本計劃、制訂成本控制的方案,為今后的成本控制作好準備;而竣工階段的成本控制,由于成本盈虧已基本定局,即使發(fā)生了糾差,也已來不及糾正。
4、目標管理原則。目標管理的內(nèi)容包括:目標的設定和分解,目標的責任到位和執(zhí)行,檢查目標的執(zhí)行結(jié)果,評價目標和修正目標,形成目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán),即PDCA循環(huán)。
5、責、權(quán)、利相結(jié)合的原則。在項目施工過程中,項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負成本控制責任的同時,享有成本控制的權(quán)力
四、項目成本控制措施
降低施工項目成本的途徑,應該是既開源又節(jié)流,或者說既增收又節(jié)支。只開源不節(jié)流,或者只節(jié)流不開源,都不可能達到降低成本的目的,至少是不會有理想的降低成本效果�？刂祈椖砍杀镜拇胧w納起來有三大方面:組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施。
首先,項目經(jīng)理是項目成本管理的第一責任人,全面組織項目部的成本管理工作,應及時掌握和分析盈虧狀況,并迅速采取有效措施;工程技術(shù)部是整個工程項目施工技術(shù)和進度的負責部門,應在保證質(zhì)量、按期完成任務的前提下盡可能采取先進技術(shù),以降低工程成本;經(jīng)營部主管合同實施和合同管理工作,負責工程進度款的申報和催款工作,處理施工賠償問題,經(jīng)濟部應注重加強合同預算管理,增創(chuàng)工程預算收入;財務部主管工程項目的財務工作,應隨時分析項目的財務收支情況,合理調(diào)度資金;項目經(jīng)理部的其它部門和班組都應精心組織,為增收節(jié)支盡責盡職。
其次,制訂先進的、經(jīng)濟合理的施工方案,以達到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的。施工方案包括四大內(nèi)容:施工方法的確定、施工機具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。正確選擇施工方案是降低成本的關(guān)鍵所在。在施工過程中努力尋求各種降低消耗、提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等降低成本的技術(shù)措施。嚴把質(zhì)量關(guān),杜絕返工現(xiàn)象,縮短驗收時間,節(jié)省費用開支。
最后,在經(jīng)濟措施上要加強人工費控制管理。主要包括:改善勞動組織,減少窩工浪費;實行合理的獎懲制度;加強技術(shù)教育和培訓工作;加強勞動紀律,壓縮非生產(chǎn)用工和輔助用工,嚴格控制非生產(chǎn)人員比例。然后是材料費控制管理。主要包括改進材料的采購、運輸、收發(fā)、保管等方面的工作,減少各個環(huán)節(jié)的損耗,節(jié)約采購費用;合理堆置現(xiàn)場材料,避免和減少二次搬運;嚴格材料進場驗收和限額領料制度;制訂并貫徹節(jié)約材料的技術(shù)措施,合理使用材料,綜合利用一切資源。再次是機械費控制管理。主要包括正確選配和合理利用機械設備,搞好機械設備的保養(yǎng)修理,提高機械的完好率、利用率和使用效率,從而加快施工進度、增加產(chǎn)量、降低機械使用費。最后是間接費及其它直接費控制。主要包羅整頓管理機構(gòu),合理確定管理幅度與管理層次,節(jié)約施工管理費等等。 項目成本控制的組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施,三者是融為一體、相互作用的。項目經(jīng)理部是項目成本控制中心,要以投標報價為依據(jù),制定項目成本控制目標,各部門和各班組通力合作,形成以市場投標報價為基礎的施工方案經(jīng)濟優(yōu)化、物資采購、經(jīng)濟優(yōu)化、勞動力配備經(jīng)濟優(yōu)化的項目成本控制體系
綜上所述,項目管理與項目成本控制之間的關(guān)系是十分密切的,只有在加強項目管理的前提下,才能夠有效地控制項目成本;而實現(xiàn)項目成本的有效控制,才能夠使項目管理的目的充分實現(xiàn)。
【參考文獻】
[1] 房地產(chǎn)項目管理.譚術(shù)魁 著.機械工業(yè)出版社,2004.01.
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